当前，我国城镇化发展步入中后期，城市建设由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从有没有转向好不好，进入城市更新的重要时期。

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进入城市更新的新赛道，国内各大地铁城市纷纷发力TOD（以公共交通为导向的城市空间开发模式），以“双一流”（建设世界一流地铁、打造一流城市投资建设运营商）目标为指引的青岛地铁，在新赛道上奋跃而上跑出加速度。

7月18日，青岛地铁集团联合李沧区政府、合生商业集团在原国棉六厂老厂区以“跨无界•赋新生”为主题，举办了青岛创新创业活力区推介会暨“青铁•超极合生汇”品牌发布会。三方签订了《战略合作协议》，由青岛地铁集团和合生商业集团共同打造的商业品牌——“青铁•超极合生汇”亮出蓝图。此次青铁•超极合生汇项目落位，是合生商业与青岛乃至全省的首次合作，将通过新业态落位、首店引进、举办电竞及极限运动赛事等方式，打造具有“历史感、烟火气、新潮范”的未来商业综合体，为“一区一示范”TOD样板打造积累经验。

再将时间轴往前拉3个月：4月7日，2023年第一批次供地中“新地王”崂山区张村河046地块，经过9家实力房企136轮竞价熔断后，转线下竞品质乒乓球抓阄摇号，最终由青岛地铁集团旗下青铁置业&越秀地产成功竞得，成为青岛市继莱阳路8号后的新晋“地王”。该项目是青铁置业2023年获取的首宗住宅用地，也是青铁置业高质量参与公开土地市场的成果体现。

透过时间轴线，洞悉区域未来。青岛北站片区、张村河片区，既是城市更新建设的重点低效片区，也是承载这座“活力海洋之都、精彩宜人之城”美好未来的价值高地。青岛地铁肩负国企全面匹配城市发展战略的使命担当，秉承世界眼光和国际标准，发起地铁沿线开发建设攻坚行动，全面开启“轨道交通改变城市格局、TOD开发改变城市形态”的新征程。

项目落地快、合伙人实力强、业态新引领未来……在顶级轨交资源、轨交产业链“链主”等优势叠加下，青岛地铁加快从“建城市地铁”到“建地铁城市”转变，阔步迈向一流的城市投资运营商。与传统的房产开发商不同，呈现在人们眼前的青铁置业已从简单的建楼卖房华丽转身，成为一个复合型、平台型的城市综合开发企业，让业内频频发出“怎么又是青岛地铁？”的慨叹。

1．全面匹配城市发展战略

欲流之远者，必浚其泉源。

地铁是城市重要的交通基础设施，更是支撑城市空间拓展的“生长轴”。青岛是近十年来地铁发展最快的城市之一。截至2022年底，青岛累计获批地铁线路13条、503公里，获批里程居国内第九；在建线路10条、188公里，运营线路7条、315公里，运营里程居国内第十。

国有企业是城市发展战略的重要承担者、推动者。2021年以来，根据市委市政府提出的“做强地铁集团，做大地铁产业”的总体要求，青岛地铁集团进一步明确“三六五”发展战略，全面发力建设、运营、开发、经营和资本运作五大赛道，加快转型升级。2022年，青岛发起城市更新和城市建设三年攻坚行动，地铁集团主动担当作为，成为承担城市更新建设三年攻坚行动专业指挥部任务的唯一国有企业，同时还承担了低效片区开发建设、市政设施建设、历史城区保护更新等攻坚任务。

“城市更新建设需要不断地满足生活的需求，不断地与时代发展的特点相结合，这样，城市才会成为人们向往的居住地”。青岛地铁抢抓TOD开发上升为城市发展战略的契机，成功实施青铁•华润城、青铁•云上观海、青铁•云上观澜等多个TOD项目，涵盖大型场站、小型站点及地下空间等多种类型。今年，以三期线路全面建设为契机，青岛地铁按照“站城一体、产业优先、功能复合、综合运营”的理念，加强资源市场化运作能力，谋划实施TOD项目19个，谋划打造多个“一区一示范”TOD样板，通过在各区（市）核心点位布局高品质产业空间，引导高端产业要素在轨道站点周边集聚，与现有产业资源形成串联和互补，全力推进青岛产业转型升级，为青岛培育经济发展的新引擎，让更多的人工作和生活在地铁两侧。

2．深度挖掘轨交资源价值

城市更新建设，一头连着民生，一头连着发展，是推动产业转型升级的重要保障。

产业发展离不开优质载体空间。在土地资源日益紧缺、发展空间面临“天花板”的背景下，城市更新建设尤其需要坚持规划引领，高水平做好重点片区、重点项目规划设计，精益求精、精雕细琢，加强产业业态导入，加快“腾笼换鸟”，同步推进公共服务配套、环境整治提升，展现现代化国际大都市的形象。

青岛地铁深谙此道。

以攻坚行动为契机，着眼城市未来，在全域推进TOD开发进程中走出了一条重塑低效片区空间和产业价值的全新路径，让低效片区焕新重生。

张村河片区有着最大“城中村”之称。张村河046地块项目位于崂山区张村河南，辽阳东路以北、规划合肥路南，占地面积约39056平方米，容积率2.5，规划总建筑面积约97640平方米。周边生活配套成熟，教育医疗资源丰富，片区地铁4号线、2号线、11号线三线交汇，大大提升了出行条件。当前，青铁置业与越秀地产正在精心谋划片区发展蓝图，聚焦信息、能源、生命、科技惠民、制造五大产业领域，围绕“一园、一街、一基地”建设国际人才核心聚集区，努力把张村河片区打造成为青岛城市更新和城市建设的先行示范区、国际化品质新城形象的集中展示区、现代产业集聚集群发展的产城融合示范区，成为青岛东部的生态之城、希望之城、未来之城。

在后海的滨海活力湾，紧邻地铁5号线瑞昌路站的青铁•云上观海已成为标杆精品项目。在青铁•云上观海的推动下，片区配套日新月异。除青岛市图书馆如是音乐分馆外，青岛大学附属滨海实验学校、航海运动中心、文化体育中心、五星级酒店等配套在逐步落位和完善，将极大提升片区的形象和活力，极大改善欢乐滨海城乃至后海岸线的面貌。其中，青岛大学附属滨海实验学校于5月21日揭牌，这是青岛地铁以“青铁•云上观海”项目为主体，首次尝试学区资源共建，共同优化片区基础教育布局有益探索。

“房企需要具备多种复合能力和综合协调能力，特别是要有强大的资源整合能力。”正如越秀地产TOD研究院常务副院长肖中岭所言，未来的TOD不止于“地铁旁边的住宅”，而应该是城市活力中心的概念。每一个市场认可的TOD项目，都得益于对轨交价值的深度挖掘。站点交通价值的研判，TOD客户画像的描摹，TOD产品精细化设计，以及TOD生活模式的塑造等等，构成一个统一的轨交价值挖掘体系。

无疑，青岛地铁做到了。

3．打造“青岛门户•城市客厅”

地处半岛几何中心，南北交通咽喉，依托“2+3+2”交通大网（机场、高铁，地铁1、3、8号线换乘，跨海大桥、环湾大道）……拥有得天独厚交通区位优势、商业产业潜力巨大、价值外溢效果明显的青岛北站片区，多年来因种种原因迟滞不前。

乘着城市更新建设攻坚行动的东风，2022年4月，青岛北站片区被纳入重点开发建设的10个低效片区之一。青岛地铁再次脱颖而出，成为该片区的开发主体。

“怎么又是青岛地铁？”“青岛地铁能行吗？”……面对业界疑虑，青岛地铁蓄势发力，秉承“定了就干，干就干成，干就干好！”的理念，在这片以“青岛创新创业活力区”为全新定位的热土上展开了精心擘画。

高起点规划。遵循“无策划不规划、无规划不设计、无设计不施工”的开发理念，青岛地铁会同国内外知名机构开展青岛创新创业活力区策划规划一体化设计国际方案比选，由中国工程院院士，东南大学建筑学院教授、博士生导师王建国领衔完成了专家评审工作。与以往的TOD项目相比，创新创业活力区的开发建设理念实现了全新升级，更注重全局性、系统性。项目定位“青岛门户•城市客厅”，秉承“点面统筹、近详远略、复合包容、智慧高效、开发共享、绿色低碳”的理念，充分发挥TOD综合开发优势，重塑产业格局，全力打造城市枢纽魅力新门户、市民文化开放活力带、总部经济高效商务核、人才汇聚绿色宜居地。

高标准招商。项目是经济社会高质量发展的“生命线”，一个好的优质项目自带流量，必定会吸引资本“近悦远来”。创新创业活力区发展蓝图公布之后迅速“刷屏”，成为资本竞相进驻的“新磁场”，合生汇等一批商业大鳄和头部企业竞相进驻。

高效率推进。目前，青岛北站东西广场地下空间已全面开工建设，片区内首批市政道路建设前期工作已启动。前不久，青岛地铁与李沧区政府确立了“双主体”开发模式，为活力区全面开发建设创造了必要条件。

与青岛北站一路之隔的西片区（智慧湾片区），也在今年进入实质性开发阶段。2月1日，青岛市城市更新和城市建设2023年一季度集中开工仪式在智慧湾项目举行。该项目位于胶州湾东岸中部、青岛北站西侧，是东岸城区的门户节点，总占地约1.03平方公里，海岸线长达2600米，总建面约137万平方米。5月23日，智慧湾策划及规划设计方案征集专家评审会议。评审会选出了方案优胜单位。目前，以优胜方案为基础，青岛地铁正集各方案之长展开方案深化及控规优化。

按照新的规划，创新创业活力区将与智慧湾片区协同定位、一体化打造，先期做好“商业、商务、文化”三个环境，科学统筹片区开发时序，一体推动商住开发、功能融合、价值跃升。未来，创新创业活力区将构建总部经济、数字经济、消费经济、低碳经济协调发展的区域经济体系，融合“创、商、文、城”四大城市功能，为3万人提供高品质居住空间，为7万人提供就业岗位。智慧湾项目将以数字化驱动城市发展为理念，充分发挥项目一体化海陆生态及复合式交通枢纽双重区位优势，打造“站、产、城、海”融合的湾区核心引擎，构建“半岛科创综合体、未来创智湾区、高端文体综合中心、滨海风情街区”等功能场景，力争建设成为“青岛城市新地标、未来智慧展示区”。预计可直接带动就业人口0.94万人，间接带动1.5万人就业。

远方不远，未来已来。几年之后，以贯穿智慧湾项目-青岛北站-原国棉六厂的中央绿轴为主轴线，将是一个高层、超高层建筑如雨后春笋般的所在。一个功能合理、设施完善、环境优美、交通便利兼具国际化魅力与地域特色的城市新地标，将一体化共筑青岛未来新中心，为这座宜居宜业宜游高品质湾区城市打开更大的想象空间。

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